Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta – Por Victor Fornos Hadid

Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta
Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta
Victor Fornos Hadid é head da área imobiliária do FAS Advogados

O Brasil voltou a ter muita opção para aquisição de imóvel na planta. As incorporadoras voltaram a prosperar e aquecer o mercado com novos produtos. Isso tudo fomentado pela baixa dos juros e opções de financiamentos bancários com taxas mais atrativas.

O fato é que as Incorporadoras, principalmente após a legislação que regrou de forma bastante clara as possibilidades de distrato (Lei 13.786/2018) e após incontáveis processos judiciais, têm utilizado contratos bastante extensos que por muitas vezes pecam pelo excesso de informações.

A presente abordagem não visa a plena segurança de aquisição, que por certo passaria pela análise do registro da incorporação no Registro de Imóveis, com a verificação dos alvarás de construção e todos os outros compromissos daquilo que irá compor o futuro empreendimento imobiliário.

Hoje, esse tipo de análise para aquisição de imóveis na planta é feito geralmente por grandes investidores. Os compradores do “varejo” optam pela confiança que as grandes marcas de incorporação acabam, por sua história, criando.

Pensando nessa abordagem de confiança, listei abaixo alguns itens que devem ser observado pelos compradores para que fiquem ainda mais por dentro do que estão comprometendo, e assim tranquilos:

  • Guarde todos os materiais publicitários: e-mails, folders, absolutamente tudo que contenha descritivo do imóvel, mesmo que tenha o dizer “imagens meramente ilustrativas”;
  • Fique atento ao valor total do negócio, e seu índice de correção: sua negociação comercial pode sim ser isenta de correção, e se isso ocorrer precisa estar expresso no contrato. A maior parte das vendas tem seus valores corrigidos pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a data do habite-se e, após isso, é aplicado o IGP-M/FGV;
  • Prazo de entrega do empreendimento: aqui duas atenções devem ser preponderantes: a primeira é a data de entrega do empreendimento, que usualmente vem com um prazo de tolerância de 180 dias; e a data de entrega da Unidade. Nesse ponto, o comprador deve se atentar que as incorporadoras já determinam que os impostos e valores condominiais passam a incidir da data do habite-se;
  • Taxas para Cessão: se você está comprando um imóvel para investimento, fique atento para essa taxa. Isso porque da data de assinatura do contrato você já tem o direito sobre eventual venda da unidade, mesmo que ela ainda não tenha sido concluída. Normalmente as Incorporadoras cobram taxas entre 2% e 6% com a justificativa de que são necessários procedimentos administrativos para essa cessão. E isso é verdade. A transferência do contrato gera uma movimentação administrativa relevante que justifica tal cobrança. Mas se está comprando pensando em vender no meio do caminho, negocie esse valor;
  • Valores de Comissão de Corretagem: são contados nos dedos os empreendimentos que não são intermediados. Mas os valores de comissão podem compor o preço global do negócio desde que estejam muito bem explicitados. Não se trata de venda casada ou algo ilegal, por mais que o comprador tenha se dirigido ao stand de vendas;
  • Condições de Distrato: aqui a última destas elencadas e importante atenção. Os contratos de venda e compra de imóvel, em regra, são irrevogáveis ou irretratáveis. Na prática, não é uma opção do comprador, ou do vendedor, desistir do negócio. Por algumas razões ele pode não seguir adiante, mas isso é e deve continuar sendo a exceção. E havendo essa desistência do comprador, a retenção poderá abarcar o valor integral da comissão de corretagem e até 50% dos valores já pagos.

As incorporadoras mais sérias oferecem contratos padrões, mas as negociações individuais sempre são levadas em consideração. Por isso, com quem for o intermediador, fica a sugestão de se colocar em um papel todas as condições comerciais acordadas, e se alguma delas não estiver expressa no contrato, questione. Esse questionamento não é falta de respeito ou indelicadeza, é apenas a forma correta de se proteger frente a um importante passo que é a aquisição de um imóvel.

Victor Fornos Hadid é head da área imobiliária do FAS Advogados

Caixa anuncia 6 meses de carência em novos contratos

(Arquivo/Bruno Peres/Min. das Cidades/via Fotos Públicas)

A Caixa Econômica Federal anunciou hoje (9) novas medidas para o mercado de crédito imobiliário, como carência para novos financiamentos, aumento do tempo de pausa nos contratos e renegociação de dívidas, tanto para pessoas físicas quanto para as construtoras. No total, elas representam R$ 43 bilhões em recursos no mercado imobiliário nos próximos meses. As medidas serão válidas a partir da próxima segunda-feira (13).

Em transmissão ao vivo pela internet, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, disse que as medidas poderão beneficiar mais de 5 milhões de famílias e preservar cerca de 1,2 milhão de empregos.

Guimarães disse que há um compromisso das construtoras de não demitir, ao renegociar os contratos com o banco. “Não aceitamos demissão. Queremos o maior tipo de proteção para os funcionários. É o equilíbrio entre a questão de preservação de saúde e a questão econômica, que evita as demissões”.

Ações para Pessoas Físicas



A Caixa implementou a pausa de 90 dias no financiamento habitacional, para clientes adimplentes ou com até duas parcelas em atraso, incluindo os contratos em obra.

Segundo Guimarães, quem já pediu dois meses de prorrogação terá a medida ampliada automaticamente para três meses. Ele acrescentou que se a crise se agravar, a Caixa poderá estender o benefício por mais tempo.

Outra medida é para aqueles clientes que usam o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para pagar parte das parcelas do financiamento. A partir de segunda-feira, os clientes do banco poderão pedir a pausa no pagamento da parte não coberta pelo FGTS da prestação, por 90 dias.

Outra opção para os clientes é continuar pagando as parcelas, mas com redução do valor por 90 dias. A medida é válida para clientes adimplentes ou com até duas parcelas em atraso.

A Caixa também oferece carência de 180 dias para contratos de financiamento de imóveis novos.

Aos clientes que constroem com financiamento da Caixa (construção individual) será permitida a liberação antecipada de até duas parcelas, sem a vistoria.

A Caixa anunciou ainda a renegociação de contratos com clientes em atraso entre 61 e 180 dias, permitindo pausa ou pagamento parcial das prestações.

Medidas para empresas

A Caixa anunciou a antecipação de até 20% dos recursos do Financiamento à Produção de empreendimentos para obras a serem iniciadas.

Há também a possibilidade de antecipação da liberação dos recursos correspondentes a até três meses, limitado a 10% do custo financiado, para obras em andamento e sem atrasos no cronograma.

O banco liberou ainda recursos de financiamento à produção não utilizados pela empresa nos meses anteriores, limitados a 10% do custo financiado.

Outra medida é a implementação da pausa nos contratos de financiamento à produção por 90 dias, para clientes adimplentes ou com até duas parcelas em atraso, incluindo os contratos em obra.

As construtoras também poderão fazer o pagamento parcial da prestação do financiamento, por até 90 dias, para os clientes adimplentes ou com até duas parcelas em atraso.

Será permitida ainda a prorrogação de carência por até 180 dias, para os projetos com obras concluídas e em fase de amortização.

Outra possibilidade é a prorrogação do início das obras por até 180 dias.

A Caixa também passará a admitir a reformulação do cronograma de obra, nos casos de contingências na execução por questões decorrentes da pandemia de covid-19.

Com o objetivo de reduzir os riscos de contaminação e exposição dos clientes e empregados à covid-19, a Caixa ampliou o prazo de vencimento de laudos e avaliações.

O banco recomenda a utilização dos canais digitais, como Internet Banking e App Habitação Caixa, além dos telefones 3004-1105 e 0800 726 0505, opção 7, ou  o número 0800 726 8068 para renegociação de contrato.

Por Kelly Oliveira – Repórter da Agência Brasil