Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta – Por Victor Fornos Hadid

Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta
Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta
Victor Fornos Hadid é head da área imobiliária do FAS Advogados

O Brasil voltou a ter muita opção para aquisição de imóvel na planta. As incorporadoras voltaram a prosperar e aquecer o mercado com novos produtos. Isso tudo fomentado pela baixa dos juros e opções de financiamentos bancários com taxas mais atrativas.

O fato é que as Incorporadoras, principalmente após a legislação que regrou de forma bastante clara as possibilidades de distrato (Lei 13.786/2018) e após incontáveis processos judiciais, têm utilizado contratos bastante extensos que por muitas vezes pecam pelo excesso de informações.

A presente abordagem não visa a plena segurança de aquisição, que por certo passaria pela análise do registro da incorporação no Registro de Imóveis, com a verificação dos alvarás de construção e todos os outros compromissos daquilo que irá compor o futuro empreendimento imobiliário.

Hoje, esse tipo de análise para aquisição de imóveis na planta é feito geralmente por grandes investidores. Os compradores do “varejo” optam pela confiança que as grandes marcas de incorporação acabam, por sua história, criando.

Pensando nessa abordagem de confiança, listei abaixo alguns itens que devem ser observado pelos compradores para que fiquem ainda mais por dentro do que estão comprometendo, e assim tranquilos:

  • Guarde todos os materiais publicitários: e-mails, folders, absolutamente tudo que contenha descritivo do imóvel, mesmo que tenha o dizer “imagens meramente ilustrativas”;
  • Fique atento ao valor total do negócio, e seu índice de correção: sua negociação comercial pode sim ser isenta de correção, e se isso ocorrer precisa estar expresso no contrato. A maior parte das vendas tem seus valores corrigidos pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a data do habite-se e, após isso, é aplicado o IGP-M/FGV;
  • Prazo de entrega do empreendimento: aqui duas atenções devem ser preponderantes: a primeira é a data de entrega do empreendimento, que usualmente vem com um prazo de tolerância de 180 dias; e a data de entrega da Unidade. Nesse ponto, o comprador deve se atentar que as incorporadoras já determinam que os impostos e valores condominiais passam a incidir da data do habite-se;
  • Taxas para Cessão: se você está comprando um imóvel para investimento, fique atento para essa taxa. Isso porque da data de assinatura do contrato você já tem o direito sobre eventual venda da unidade, mesmo que ela ainda não tenha sido concluída. Normalmente as Incorporadoras cobram taxas entre 2% e 6% com a justificativa de que são necessários procedimentos administrativos para essa cessão. E isso é verdade. A transferência do contrato gera uma movimentação administrativa relevante que justifica tal cobrança. Mas se está comprando pensando em vender no meio do caminho, negocie esse valor;
  • Valores de Comissão de Corretagem: são contados nos dedos os empreendimentos que não são intermediados. Mas os valores de comissão podem compor o preço global do negócio desde que estejam muito bem explicitados. Não se trata de venda casada ou algo ilegal, por mais que o comprador tenha se dirigido ao stand de vendas;
  • Condições de Distrato: aqui a última destas elencadas e importante atenção. Os contratos de venda e compra de imóvel, em regra, são irrevogáveis ou irretratáveis. Na prática, não é uma opção do comprador, ou do vendedor, desistir do negócio. Por algumas razões ele pode não seguir adiante, mas isso é e deve continuar sendo a exceção. E havendo essa desistência do comprador, a retenção poderá abarcar o valor integral da comissão de corretagem e até 50% dos valores já pagos.

As incorporadoras mais sérias oferecem contratos padrões, mas as negociações individuais sempre são levadas em consideração. Por isso, com quem for o intermediador, fica a sugestão de se colocar em um papel todas as condições comerciais acordadas, e se alguma delas não estiver expressa no contrato, questione. Esse questionamento não é falta de respeito ou indelicadeza, é apenas a forma correta de se proteger frente a um importante passo que é a aquisição de um imóvel.

Victor Fornos Hadid é head da área imobiliária do FAS Advogados

Mercado financeiro eleva projeção da inflação

A previsão do mercado financeiro para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a inflação oficial do país, deste ano subiu de 4,81% para 4,85%. A estimativa está no boletim Focus de hoje (12), pesquisa divulgada semanalmente pelo Banco Central (BC), com a projeção para os principais indicadores econômicos.

Para 2022, a estimativa de inflação é de 3,53%. Tanto para 2023 como para 2024 as previsões são de 3,25%.

O cálculo para 2021 está acima do centro da meta de inflação que deve ser perseguida pelo BC. A meta, definida pelo Conselho Monetário Nacional, é de 3,75% para este ano, com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo. Ou seja, o limite inferior é de 2,25% e o superior de 5,25%.

De janeiro a março, a inflação já acumula 2,05% e, nos últimos 12 meses, chega a 6,10%. Na semana passada, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), divulgou que, em março, o IPCA ficou em 0,93%, a taxa mais alta para o mês desde 2015, quando alcançou 1,32%. Em março de 2020, a variação havia sido de 0,07%.

Os principais impactos vêm dos aumentos nos preços de combustíveis (11,23%) e do gás de botijão (4,98%). Já a inflação do grupo alimentação e bebidas, que influenciou a alta do índice nos últimos meses, vem desacelerando e está em 0,13%. Os preços continuam subindo, mas sobem menos a cada mês. As variações anteriores foram de 1,74% em dezembro, 1,02% em janeiro e 0,27% em fevereiro.

Taxa de juros

Para alcançar a meta de inflação, o Banco Central usa como principal instrumento a taxa básica de juros, a Selic, estabelecida atualmente em 2,75% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom).

Para o mercado financeiro, a expectativa é que a Selic encerre 2021 em 5,25% ao ano. Para o fim de 2022, a estimativa é que a taxa básica suba para 6% ao ano. E para o fim de 2023 e 2024, a previsão é 6,50% ao ano e 6,25% ao ano, respectivamente.

Quando o Copom aumenta a taxa básica de juros, a finalidade é conter a demanda aquecida, e isso causa reflexos nos preços porque os juros mais altos encarecem o crédito e estimulam a poupança. Desse modo, taxas mais altas podem dificultar a recuperação da economia. Além disso, os bancos consideram outros fatores na hora de definir os juros cobrados dos consumidores, como risco de inadimplência, lucro e despesas administrativas.

Quando o Copom reduz a Selic, a tendência é que o crédito fique mais barato, com incentivo à produção e ao consumo, reduzindo o controle da inflação e estimulando a atividade econômica.

PIB e câmbio

As instituições financeiras consultadas pelo BC reduziram a projeção para o crescimento da economia brasileira este ano de 3,17% para 3,08%. Para o próximo ano, a expectativa para Produto Interno Bruto (PIB) – a soma de todos os bens e serviços produzidos no país – é de crescimento de 2,33%. Em 2023 e 2024, o mercado financeiro projeta expansão do PIB em 2,50%.

A expectativa para a cotação do dólar subiu de R$ 5,35 para R$ 5,37 ao final deste ano. Para o fim de 2022, a previsão é que a moeda americana fique em R$ 5,25.

Por Andreia Verdélio – Repórter da Agência Brasil

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Taxa básica de juros cai para 2%, a menor da história

Em meio à crise econômica decorrente da pandemia do novo coronavírus, o Banco Central (BC) diminuiu os juros básicos da economia pela nona vez seguida. Por unanimidade, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa Selic para 2% ao ano, com corte de 0,25 ponto percentual. A decisão era esperada pelos analistas financeiros.

Com a decisão de hoje (5), a Selic está no menor nível desde o início da série histórica do Banco Central, em 1986. De outubro de 2012 a abril de 2013, a taxa foi mantida em 7,25% ao ano e passou a ser reajustada gradualmente até alcançar 14,25% ao ano em julho de 2015. Em outubro de 2016, o Copom voltou a reduzir os juros básicos da economia até que a taxa chegasse a 6,5% ao ano em março de 2018, só voltando a ser reduzida em julho de 2019.

Inflação

A Selic é o principal instrumento do Banco Central para manter sob controle a inflação oficial, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nos 12 meses terminados em junho, o indicador fechou em 2,13%.

Essa foi a primeira aceleração no índice desde o início da pandemia do novo coronavírus. Mesmo assim, o IPCA continua abaixo do nível mínimo da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Para 2020, o CMN fixou meta de inflação de 4%, com margem de tolerância de 1,5 ponto percentual. O IPCA, portanto, não poderá superar 5,5% neste ano nem ficar abaixo de 2,5%. A meta para 2021 foi fixada em 3,75%, também com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual.

No Relatório de Inflação divulgado no fim de junho pelo Banco Central, a autoridade monetária estimava que o IPCA fecharia o ano em 2,4% no cenário base. Esse cenário considera as estimativas de mercado.

A projeção, no entanto, ficou defasada diante da pandemia de covid-19. De acordo com o boletim Focus, pesquisa semanal com instituições financeiras divulgada pelo BC, a inflação oficial deverá fechar o ano em 1,63%.

Crédito mais barato

A redução da taxa Selic estimula a economia porque juros menores barateiam o crédito e incentivam a produção e o consumo em um cenário de baixa atividade econômica. No último Relatório de Inflação, o Banco Central projetava encolhimento de 6,4% para a economia neste ano. Essa foi a primeira projeção oficial do BC revisada após o agravamento da crise provocada pelo coronavírus.

O mercado projeta contração um pouco menor. Segundo a última edição do boletim Focus, os analistas econômicos preveem contração de 5,66% do Produto Interno Bruto (PIB, soma dos bens e serviços produzidos pelo país) em 2020.

A taxa básica de juros é usada nas negociações de títulos públicos no Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic) e serve de referência para as demais taxas de juros da economia. Ao reajustá-la para cima, o Banco Central segura o excesso de demanda que pressiona os preços, porque juros mais altos encarecem o crédito e estimulam a poupança.

Ao reduzir os juros básicos, o Copom barateia o crédito e incentiva a produção e o consumo, mas enfraquece o controle da inflação. Para cortar a Selic, a autoridade monetária precisa estar segura de que os preços estão sob controle e não correm risco de subir.

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infografia_selic – ArteDJOR

Mercado financeiro espera nova queda da Selic

O mercado financeiro espera que a taxa básica de juros, a Selic, seja reduzida de 3% ao ano para 2,25% ao ano, na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco central (BC), marcada para esta terça e quarta-feira (17). Depois dessa redução, a expectativa é que não haja novas reduções da Selic neste ano.

Para o final de 2021, a previsão é que a Selic esteja em 3% ao ano. Na semana passada, a estimativa era 3,5% ao ano. As projeções estão no boletim Focus, publicação divulgada todas as semanas pelo Banco Central (BC), com estimativas para os principais indicadores econômicos.

Quando o Copom reduz a Selic, a tendência é que o crédito fique mais barato, com incentivo à produção e ao consumo, reduzindo o controle da inflação e estimulando a atividade econômica. Quando o Copom aumenta a taxa básica de juros, o objetivo é conter a demanda aquecida, e isso causa reflexos nos preços porque os juros mais altos encarecem o crédito e estimulam a poupança.

Queda do PIB

A previsão do mercado financeiro para a queda da economia brasileira este ano chegou a 6,51%. Essa foi a 18ª revisão seguida para a estimativa de recuo do Produto Interno Bruto (PIB) – a soma de todos os bens e serviços produzidos no país. Na semana passada, a previsão de queda estava em 6,48%.

Para o próximo ano, a expectativa é de crescimento de 3,50%, a mesma previsão há três semanas. Em 2022 e 2023, o mercado financeiro continua a projetar expansão de 2,50% do PIB.

Inflação

Depois de cair por 13 semanas seguidas, a projeção para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), no boletim desta semana, subiu de 1,53% para 1,60%.

Para 2021, a estimativa de inflação passou de 3,10% para 3%. A previsão para os anos seguintes – 2022 e 2023 – também não teve alterações: 3,50%.

A projeção para 2020 está abaixo da meta de inflação que deve ser perseguida pelo BC. A meta, definida pelo Conselho Monetário Nacional, é de 4% em 2020, com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo. Ou seja, o limite inferior é 2,5% e o superior, 5,5%.

Para 2021, a meta é 3,75% e para 2022, 3,50%, também com intervalo de 1,5 ponto percentual em cada ano.

Dólar

A previsão para a cotação do dólar passou de R$ 5,40 para R$ 5,20, ao final deste ano. Para o fim de 2021, a expectativa é que a moeda americana fique em R$ 5, contra R$ 5,08 da semana passada.

 Por Kelly Oliveira – Repórter da Agência Brasil